Statybininkams jų svajonių namo įgyvendinimą dažnai riboja žemės sklypo statybos reglamentai, o tai savo ruožtu gali būti nepalanki statybinės žemės pardavėjams. Teisės aktų nustatytų minimalių atstumų iki gretimų objektų laikymasis arba didžiausio užstatymo ploto laikymasis priklausomai nuo nekilnojamojo turto ploto yra tik du galimi problemų pavyzdžiai. Tam tikromis sąlygomis sprendimas gali būti suvienodintas gretimų objektų pastato apkrova.
Asociacijos pastato apkrova – apibrėžimas
Kaip rodo terminas, tai visų pirma dviejų ar daugiau savybių sąjungos tipas. Kad jie būtų „vienyti“, jie turi būti kaimyniniai. Suvienijimo statybos našta apima dviejų ar daugiau gretimų objektų traktavimą kaip vieną nuosavybę statybos teisėje. Bendra statybos našta paprastai reikalauja statybos teisės priežasties.
Pavyzdžiui, suvienijus statybos naštą, panaikinamos nuosavybės ribos tarp susijusių kaimyninių objektų. Asociacijos pastato krūvis visada apima bent vieną vadinamąjį „tarnaujantį turtą“. Šis arba nekilnojamojo turto savininkas turi viešosios teisės pareigą atsakingai statybos institucijai panaikinti savo nuosavybės ribą su kaimyniniu sklypu. Tai reiškia, kad kaimyninė nuosavybė tampa vadinamąja „dominuojančia“dalimi ir sprendžiant statybos teisės klausimus į kaimyninę ribą nereikia atsižvelgti.
Nuosavybės santykiai suvienijimo pastato apkrovos atveju
Atskirų objektų nuosavybės struktūrai įtakos neturi asociacijos kūrimo našta. Tai reiškia, kad kiekvienas dalyvaujantis nekilnojamojo turto savininkas išsaugo nuosavybės teises į savo turtą tiek, kiek jis buvo/yra įregistruotas žemės registre prieš bendrijos pastatymo mokestį. Bendruomenės statybos našta į nekilnojamojo turto registrą neįrašyta. Taip pat nebus jokių pokyčių mokesčių srityje.
Asociacijos kūrimo naštos naudojimas
1 pavyzdys
Ponas Meier savo valdoje turi dviejų šeimų namą, kuriame butai yra vienas šalia kito ir kiekvienas turi savo įėjimą. Dabar parduodama viena pusė, įskaitant turtą šone. Turto padalijimas teoriškai leidžia tai padaryti. Tačiau kadangi namas yra ne nuosavybės viduryje, jo dalis būtų žymiai mažesnė.
Statybos įstatyme nurodyta, kad jo pusės namo užstatytas plotas yra per didelis likusio turto dydžiui. Todėl šiuo atveju turto padalijimas nebūtų įmanomas. Tačiau, jei kartu su turto padalijimu kreipiamasi dėl suvienodinimo statybos naštos ir ji patvirtinama, turtas ir toliau laikomas statybos reglamentu net ir po padalijimo. Būdamas nekilnojamojo turto savininkas, namo pirkėjas reguliariai gauna įrašą žemės registre.
2 pavyzdys
Ponios Schmidt sūnus gali pigiai nusipirkti turtą šalia mamos. Kad galėtų įgyvendinti savo svajonių namo planą, jis turėtų statytis arti nuosavybės linijos iki motinos nuosavybės. Tai neprieštarauja, tačiau statybų administracija turi, nes kaip statytojas įstatymiškai privalo laikytis minimalaus atstumo iki gretimų objektų nuosavybės ribų. Čia jo mama dabar gali įpareigoti statybos valdybą taikyti bendrą statybos naštą. Tokiu būdu mama ištirpdo ribą tarp dviejų nuosavybių ir sūnui nebereikia į tai atsižvelgti statant.
3 pavyzdys
Dvi susituokusios poros, kurios draugauja, nusipirko du vienas už kito žemės sklypus, kuriuos norėtų statyti. Iš gatvės nėra galimybės vystytis į galinį turtą. Tai reiškia, kad kabeliai gali pasiekti tik per priekinę dalį. Čia pora galėtų susitarti dėl vadinamojo servituto, kuris teisiškai ir visam laikui numato struktūrinį perkėlimą per pirmąjį turtą. Siekdami sutaupyti, naujieji nekilnojamojo turto savininkai nusprendžia derinti statybas. Abu turtai statybos teisės prasme tampa viena nuosavybe. Dėl to reikia vystyti tik priekinę nuosavybę. Dabar prie jo galima prijungti galinę nuosavybę.
Application
Jokios įpareigojančios informacijos, susijusios su paraiška dėl asociacijos kūrimo naštos, paprastai negalima pateikti, nes atskiros federacinės žemės gali turėti skirtingus reikalavimus. Atitinkamai, toliau pateikta informacija kai kuriuose taškuose yra tik orientyras. Prieš teikiant paraišką, patartina gauti tikslią informaciją apie atsakingą instituciją.
Atsakomybė
Dėl bendros pastato apkrovos galima kreiptis per atsakingą statybos instituciją arba savivaldybės statybos priežiūros instituciją.
Pareiškėjas
Paraišką gali pateikti bet kuris dalyvaujantis nekilnojamojo turto savininkas. Paraišką pateikęs asmuo paprastai taip pat bus sąskaitos faktūros už patirtus mokesčius gavėjas.
Bet kuriuo atveju nekilnojamojo turto savininkas, kurio turtas yra „apsunkintas“, pasirengimą statybai turi nurodyti savo parašu atskiroje formoje. Techniniu žargonu tai vadinama „statybos rangovu“. Kai kuriuose miestuose/šalyse, klientui pateikus paraišką, statybos rangovas kviečiamas į asmeninį susitikimą, kad pasirašytų ir galėtų tiesiogiai jį patvirtinti. Jei statybos rangovas gyvena toliau, pasirašyti galima šalia namo esančioje statybų institucijoje ir ten sertifikuoti. Arba parašas gali būti patvirtintas notaro.
Pateiktini dokumentai/dokumentai
- Užpildyta ir pasirašyta paraiškos forma
- Statybos apkrovos deklaracija iš statybos rangovo su parašo patvirtinimu
- Viso susijusio nekilnojamojo turto dabartinis žemės registro išrašas (negali būti senesnis nei trys mėnesiai)
- Visų susijusių objektų kadastro išrašai
- Aikštelės planas penkiais egzemplioriais su žymėjimu ir apkraunamo turto ploto matmenimis
- Priklausomai nuo statybos administracijos, gali prireikti atskiros sąnaudų prielaidos formos dėl susidariusių mokesčių
- Jei tai komercinis ar asociacijos turtas, reikia pateikti komercinio ar asociacijos registro išrašus
Redagavimo procesas
Jei bus visi reikalingi dokumentai ir parašai, statybos priežiūros institucija inicijuos vadinamąjį statybos leidimo procesą. Apdorojimo laikas gali labai skirtis priklausomai nuo darbo krūvio ir individualių atvejų. Apdorojimo laikas vidutiniškai gali būti nuo keturių iki šešių savaičių.
Jei paraiška bus patvirtinta, pastato naštos registre bus padarytas įrašas ir bendrijos statybos našta taps teisiškai privaloma.
Išlaidos
Priklausomai nuo savivaldybės, administracinių pastangų, ekonominės vertės ar kitos pastato naudos, išlaidos dažniausiai derinamos individualiai. Jie svyruoja nuo 60 iki 500 eurų. Mokestis grąžintinas ir tuo atveju, jei statybos rangovas jau pateikęs paraišką persigalvoja ir nepasirašo statinio suvaržymo deklaracijos. Galima prašyti rašytinės informacijos apie įrašus statybos naštos registre. Čia vėl imamas 15–50 eurų mokestis.
Patarimas:
Apie statybos leidimo procedūros rezultatą pareiškėjui bus pranešta raštu ir bent jau apie įrašą statybos naštos registre bus pranešta statybos institucijai raštu. Tai jau yra privaloma, o asociacijos statybos našta yra teisiškai privaloma, todėl papildomų įrodymų iš statybos naštos registro nereikia.
Asociacijos kūrimo našta paveldėjimo ar pardavimo atveju
Jei parduodant ar paveldint pasikeičia nuosavybės teisės į turtą, dėl kurio buvo prisiimta turto bendrijos prievolės, tai nepasikeis ir išliks. Taip siekiama apsaugoti „dominuojančios“nuosavybės savininką. Taip siekiama užkirsti kelią kaimynui blogiausiu atveju nugriauti savo namą ar jo dalis, jei prievolė pasibaigtų, jei jis būtų pastatytas per (buvusią) nuosavybės ribą.
Asociacijos kūrimo naštos panaikinimas
Jei vienam ar keliems objektams užregistruota bendrijos kūrimo našta, ji gali būti panaikinta esant tam tikroms sąlygoms. Turi būti įvykdyti šie reikalavimai:
- Iš pradžių planuotos statybos neįvyks (priežastis pašalinta)
- Nėra jokio viešojo intereso išlaikyti asociacijos kūrimo naštą
- Reikia duoti atsakingos statybos priežiūros institucijos sutikimą
Įtaka turto vertei
Kadangi bent du objektai yra susiję su bendra pastato apkrova, tai paprastai reiškia, kad viena dalis turi trūkumų, o kita - pranašumą. „Dominuojantis“turtas turi pranašumą, nes jam naudinga nuosavybės ribos atskyrimas nuo kaimyninės nuosavybės. Dėl to gali padidėti turto vertė.
Turtas, kuriam įregistruota statybos našta, netenka teisės į aiškią ribą nuo gretimo turto. Tai gali sumažinti turto vertę.
Priklausomai nuo individualaus atvejo ir vystymosi, vertė ne visada sumažėja. Reikia atsižvelgti į tai, kad vieninga pastato apkrova suteikia daugiau lankstumo plėtojant, o tai nebūtų įmanoma be šios statybos teisės sutarties. Ar ir kokiu mastu galima tikėtis, kad kurio turto vertė sumažės ar padidės, galima nustatyti pasitelkus ekspertą ir atitinkamą išvadą.
